业主断供且不配合办理小产证，开发商是否需要承担连带保证责任？

release time 2024.02.19 author 马姈䒕

近几年，由于房地产行业不景气，房屋购买方因各种经济原因而造成断供的情形不断发生，由此引起的金融借款合同纠纷也屡见不鲜。此类案件，银行起诉后，一般要求业主偿还借款本金、利息、罚息、律师费等，如果业主尚未配合开发商办理小产证，而开发商已经取得大产证的情况下，银行为了确保债权的实现，一般会同时主张开发商应承担阶段性连带担保责任。

此前法院对此类案件裁判规则来看，如果开发商已办理大产证和预告抵押登记，但业主不配合办理小产证及现房抵押登记手续的，只要银行起诉要求开发商承担连带担保责任的，法院一般会支持银行的主张。但是，自民法典及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（下称“担保解释”）于2021年1月1日生效以来，我们注意到法院审理此类案件的思路似乎发生了较大的变化，对此我们梳理探讨如下：

此类断供案件的争议焦点一般包括两方面：

一、案涉房屋办理了所有权首次登记和抵押权预告登记（“双登记）而尚未取得正式抵押权登记证明的，贷款银行对案涉房屋是否享有优先受偿权？

二、开发商在贷款合同中承诺的阶段性连带保证责任是否免除？

关于仅办理抵押预告登记，贷款银行能否就案涉房屋优先受偿的问题

根据担保解释第五十二条第一款规定:“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。

据此，如果案涉房屋开发商已办理了双登记，双登记财产具有同一性，且房屋预告登记不存在其他失效的情形的¹，贷款银行享有抵押财产的优先受偿权。也就是说，在案涉房屋已经具备取得抵押登记证明的情况下，因买方（借款人）个人原因未能为银行办理正式的抵押登记手续，银行与开发商均无过失，银行作为预告登记权利人就该房屋应获得较之其他债权人或担保物权人更为优先的顺位，其有权就案涉房屋优先受偿。

关于开发商的阶段性保证责任是否解除的问题

在三方的购房担保借款合同中，一般约定开发商作为保证人为买方提供阶段性连带责任保证，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。那么，如果因买方断供，且未及时办理产证和抵押的情况下，银行尚未取得抵押权利证明正本，开发商的担保责任是否可以提前解除呢？对此，我们注意到，最新案例观点和之前有较大变化，具体如下：

首先，从阶段性连带保证责任的性质和目的看，阶段性连带保证是在商品房预售中,为解决银行在贷款发放之后、房屋抵押权正式设立之前面临的敞口风险，由开发商自愿在该期间内为借款人的还款义务所提供的连带保证。一旦房屋抵押正式设立，阶段性保证的任务就已经完成，故开发商提供的阶段性连带保证与房屋的抵押担保系互为承继的关系,而非并存的关系，抵押担保设立之日应为阶段性保证责任解除之时。

其次，由于新法施行前的物权法并未赋予预告登记权利人针对登记财产的优先受偿权，唯有办理正式抵押权登记后，权利人才能享有抵押权，而抵押权登记的办理又以房地产权证的办理为前提。因此，在民法典施行前的商品房抵押贷款合同中，签订阶段性连带保证条款的行业惯例大多约定其保证期间自房地产权证及抵押登记证明原件交至银行之日止。但该种约定的目的仅在于确保开发商的阶段性保证责任应延续至银行取得抵押权时止，上述抵押权利证明文本亦仅为抵押权取得的表征，而非权利本身。在银行已可实际行使抵押权的情况下，如仅因未取得抵押权利证明文本而认为其可继续享有开发商的连带责任保证及房屋抵押的双重担保，无疑与各方当事人的缔约目的相悖，也有违诚实信用原则，缺乏经济上的合目的性和正当性。

因此，在开发商已完成了案涉房屋的所有权首次登记，且贷款银行已可以实际行使抵押权并优先受偿的情况下，如果仅因买方的个人原因导致银行未能取得抵押登记证明的，开发商所负的阶段性连带保证的解除条件应视为已经成就，开发商不应再对借款人的还款义务向银行承担连带清偿责任。

总结

综上，民法典及担保解释施行以后，对断供后贷款银行就案涉房屋主张优先受偿权的，如果满足双登记且有同一性的条件，且预告抵押登记有效的，即使尚未办理抵押登记取得抵押登记证明，银行仍可以就案涉房屋享有优先受偿权。同样，对于银行来说，已经享有房屋优先受偿权的情况下，开发商不再仅因银行未取得抵押登记证明文件而负有连带担保责任。

需要提醒的是，由于各地裁判实务的差别，上述规则并不统一，虽然部分银行对上述类案审判新趋势已给予关注，但当前银行仍不放弃向开发商主张连带担保责任的可能，所以开发商仍需在售后对买方不及时办理小产证的行为进行催告并尽可能及时完成小产证的办理，避免承担不必要的连带保证责任及讼累。

注释及参考文献

1、《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。