物业服务合同常见问题解答

物业服务合同是民法典新增的典型合同类型。签订物业服务合同的当事人双方是业主和物业服务人，业主与物业服务人就物业服务本身签订物业服务合同，物业服务人提供服务，业主缴纳物业服务费。近年来，物业公司与业主之间发生纠纷屡见不鲜。本文将以普法视角，针对物业公司与业主之间经常发生的六个争议问题进行探讨解答。

首先，需要注意的是，物业服务合同是一种双务有偿合同，即签订合同的当事人双方都有需要履行的义务，且当事人一方若要享有合同规定的权益，必须向对方当事人偿付相应代价。此时业主可以按照合同约定或法律规定主张同时履行抗辩权，用较为通俗化的语言表述，便是“物业费我可以付，但相应的你必须在同时把约定好的物业服务提供给我”。

现在物业公司提供的物业服务不符合物业服务合同的约定，那业主也可以拒绝向物业公司给付物业费。这种情况下，业主如果行使同时履行抗辩权，需要留意这些服务是否属于合同约定、法律规定的物业公司必须履行的义务，也要注意对物业公司未提供相关服务、服务质量不合格的相关证据进行收集、保护。

《民法典》第944条第3款明确规定业主拒不缴纳物业费的情况下，物业服务人员有权向法院提起诉讼或向仲裁委申请仲裁，按照当事人之间的约定寻求合理、合法的救济，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。业主能够使用水、电、天然气的权利依据是其与供电、供水、供气的公司签订的服务合同，享有停水停电权利的权利人系水电供应公司而非物业服务企业。

即使水电供应企业授权物业服务企业代其收取水电费，物业服务企业也无权实施断水断电措施，如果物业公司采取了这样的方法，是阻碍了业主使用水电天然气的权利，需要向业主承担损害赔偿责任。

另外，物业服务企业与业主系平等合同关系，物业服务企业不能凌驾于业主之上设立处罚权。若物业服务企业出现擅自处罚的行为，其行为无法可依，不具有约束力。

此外，水电供应企业可能会授权物业服务企业代其收取水电费，但尽管如此物业服务企业也无权实施断水断电措施，因其并非有权行政机关，没有设立“处罚”的权力。

物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业却拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。

在这种情况下，已经不存在可供继续履行的物业服务合同，也不存在所谓的“事实上的物业服务关系”，物业公司再强行使业主获得物业服务，属强迫得利，类似日常生活中“强买强卖”的概念，为法律所不能容忍。如法院判决后物业公司仍拒绝撤出小区，业主大会或业委会可向法院申请强制执行。

答案是否定的。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，但正如前文所述，物业服务企业与业主在物业服务合同关系中是平等双方，不享有强制执法权利，也并非小区公共区域的所有者，只能及时向有关行政管理部门报告。对于小区存在的违章搭建等影响秩序的行为，如物业服务企业履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门，即可认为其履行了相应的物管职责，此时，业主也不能以此为由不交纳物业费。

对于业主而言，如遇他人任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害到自身权益的情形，有权依照法律、法规以及管理规约，行使物权请求权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，必要时可依法向人民法院提起诉讼。

业主专有部分房屋质量出现问题，物业服务公司负有协调和紧急处理的责任。但因房屋质量问题产生的纠纷实质为业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人之间的侵权责任纠纷，与业主和物业服务公司签署的物业服务合同并非相同的法律关系。业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以此为由拒交物业服务费。

同时，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，若物业服务企业需使用物业维修资金用于电梯、水箱等共有部分的维修，系筹集建筑物及其附属设施的维修资金，需通过业主大会经过法定程序——“双三分之二参与、双四分之三表决”，由业主共同决定。

业主能否以房屋被盗为由不缴纳物业费？

物业服务企业是否应当为业主房屋被盗承担赔偿责任，应根据物业服务合同约定的内容予以确定。如果合同约定物业服务企业负有财产保管服务责任，则应按合同约定承担赔偿责任；如果未明确约定财产保管服务，则要根据物业服务企业未履行安保义务的过错程度来决定是否要承担赔偿责任或承担何种程度的赔偿责任。

业主房屋被盗的直接责任人是盗窃者而非物业服务公司，且实践中物业服务合同一般仅会约定物业管理区域的安全防范工作，而不包括对业主、住户室内财产的安全保护，因此我们建议业主对被盗事实、实际损失充分取证。