发布时间 2021.04.14
作者 谢芃、史晓婧
物业管理用房，是指房地产开发建设中建设单位按照有关规定，在物业管理区域配置的房屋，包括物业管理办公用房、物业管理经营用房、物业管理清洁用房、物业储藏用房。实践中，物业管理用房往往作为物业管理办公室、业委会办公室、文化活动室、食堂、维修备料库房等用途使用。本文通过一则排除妨害纠纷案，探讨物业管理用房权属性质的相关法律规定、被占用如何维权等法律实务，以及常见物业管理用房纠纷的裁判规则。
A公司为上海市某商务大厦建设单位。2007年，A公司与B公司签订房屋租赁合同，将商务大厦小区物业管理用房出租给B公司用于餐饮经营。2013年，商务大厦业主委员会（下称“业委会”）要求B公司支付租金未果，后诉至法院，要求A公司、B公司返还物业管理用房，并支付房屋使用费。法院经审理认为，业委会为物业管理用房的所有权人，虽然B公司基于租赁合同占用物业管理用房，但无证据证明A公司出租物业管理用房取得了权利人的同意。法院最终判令B公司应当将物业管理用房交还给业委会，并向业委会支付房屋占用期间的使用费。《上海市住宅物业管理规定》第四十四条明确规定，建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米。规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。区房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权首次登记时，应当注明物业管理用房室号。物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。因此，建设单位申请建设工程规划许可证、房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。小区物业管理用房是否足额配备，可通过查看小区平面图、规划图来确认，或者向规划所在地的政府部门要求政府信息公开，公开建设工程规划许可证的规划附图附件等信息。根据民法典第二百七十四条规定，物业管理用房属于业主共有。物业管理用房未足额配备时，业主能否以个人身份起诉维权呢？业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此，单个业主不能作为通过民事诉讼途径维权的适格原告。根据物业管理条例，共有部分的事务由业主通过业主大会的形式进行管理，业主大会再通过合法选出的业主委员会来执行业主大会的决定。诉讼维权需要耗费成本，且有风险，是否行使诉权，需要业主大会表决。业主委员会是业主大会的常设执行机构，有关物业用房的维权，须经业主大会对物业用房配置事项进行表决通过后授权业主委员会实施。业主大会对起诉与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义提起诉根据业主大会的决议，行使诉权，是适格的诉讼当事人。业主委员会作为全体业主的代表，提起诉讼时，应当符合以下条件：（1）依法召开业主大会；（2）提交经物业管理区域内全体业主所持投票权二分之一以上通过的业主大会决议；（3）业主大会决议中对诉讼费用如何承担有明确决议和；（4）业主大会议事决定的公告等。主要证明材料包括：业主大会议事规则、业主大会关于召开会议表决提案的公告、关于通过诉讼途径维权的提案、提案表决情况、业主大会的会议纪要以及居民委员会或街道办事处出具的业主大会会议已备案的证明。需注意的是，业主大会公告并审议的提案中，应当明确被告名称、诉讼请求和诉讼费承担情况。上海地区法院关于物业管理用房交付的案件受理费为人民币50元至100元。（1）开发商瑕疵交付物业管理用房，业主合法权益如何保障？《上海市住宅物业管理规定》第四十四条明确规定，建设单位应当在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。上海市第一中级人民法院在（2016）沪01民初1207号判决书中明确，因无法向业主提供地面以上且独立成套的物业管理用房，建设公司注销前未足额清偿债务，被告作为获得建设公司的财产权益的股东，应当在所获财产利益范围内赔偿物业管理用房价值损失，即按照当前市场平均价格标准承担物业管理用房的折价款，该笔折价款应当支付至小区的维修基金专用账户并专用于购买物业管理用房。在（2014）沪二中民二（民）终字第1833号判决中，建设单位以小区配备的物业管理用房超过规定的标准为由，要求使用人物业公司将物业管理用房恢复原状，并赔偿经济损失。上海市第二中级人民法院认为，《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》明确规定的只是建设单位应配置物业管理用房的最低标准。但是，建设单位超过该最低标准配置物业管理用房的并不违反规定，无权要求行使超过部分的管理用房权益。因此，建设单位所称物业管理用房“超配”的意见，没有法律依据。物业管理用房为全体业主的共有财产。任何单位和个人未依法交付物业管理用房或占用的，势必损害业主的合法利益。建设单位和物业公司要依法规划建设、依法管理使用并支付占用费用，非经法定程序不得自行改变物业管理用房用途。业主，特别是业主委员会应当关注和了解物业管理用房的相关法律规定，发现物业管理用房的占用、使用、收益甚至处分等权益受到侵害的，应当在履行法定程序后，通过司法途径维护自己的合法权益。
