登记在未成年子女名下房产的权属及其处置的相关法律问题

在对未成年子女名下房产权属等问题进行分析之前，首先有必要厘清一点，我国《民法典》肯定了未成年人享有独立的财产权利，其作为独立的民事主体，具有权利能力，仅因未成年人还不具有完全行为能力，故其财产由监护人在其职责范围内代管。因此，如未成年人名下房产是其合法继承、接受第三方赠予等渠道获得，则属其个人合法所有的财产，财产权利当然属于未成年人。本文讨论仅限于房产权属登记在未成年子女名下是出于父母安排的情形。

父母将其自行购置的房产登记在未成年子女名下，如出现父母无法清偿债务、债权人申请强制执行房产时，各方对于该房产归属问题多有争议。通过对相关案例检索，目前司法实务中对此问题处理也并不完全一致，判决主要存在以下观点：

（1）未成年子女名下房产为其个人财产

持此种观点的人认为，我国不动产物权变动采用的是登记生效主义，根据法律规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，房屋的权利人应按房产登记簿公示信息确定。如父母将其出资购买的房产单独登记在未成年子女名下即应视为将该房产赠予给子女的意思表示，在房屋实际登记在子女名下时，赠予合同即已履行完毕，该房产应为未成年子女的个人财产。【判例可参见：浙江省高级人民法院（2017）浙民再140号民事判决书、四川省高级人民法院（2016）川民再433号民事判决书等】

（2）未成年子女名下房产为家庭共同财产

这种观点认为按我国法律规定，夫妻关系存续期间取得的财产不管登记在夫或妻名下均为夫妻共有财产，未成年子女作为家庭成员的一员，一般没有独立的经济来源，日常生活尚且靠父母供给，其名下财产自然是家庭共有财产的组成部分，我国家庭成员的基础关系便决定了未成年子女名下房产的家庭共有属性。未成年子女作为家庭成员之一，其名下的财产除因继承、奖励、他人赠与、报酬、收益等合法来源获得外（由未成年人举证其财产的合法来源），不论来源于父母任何一方，都具有家庭共有财产的性质。上海高院在《民事法律适用问答》2005年第3期中提出：“夫妻双方共同出资购买房屋后，产权只登记在未成年子女名下，但并不意味着该房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。”【判例可参见：湖北省高级人民法院（2017）鄂民终105号民事判决书、最高人民法院（2017）民申3404号民事裁定书；上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初5137号民事判决书】

（3）未成年子女名下房产为父母的夫妻共同财产

在这种观点项下，不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律的保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，但这样并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，人民法院应当注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋作为夫妻共同财产处理。【判例可参见：江西省高级人民法院(2017)赣民终463号民事判决书；北京市第三中级人民法院(2018)京03民终6854号民事判决书；北京市第一中级人民法院(2020)京01民终1749号】

通过对以上案例的观点梳理，可以看出法院之间对这一问题也有不同的认识。现实生活中确实有不少父母仅仅是善意地将房产赠予未成年子女，但不可否认的是，也有不少父母是在规避商业风险、逃避债务等“恶意”动机的驱使下，决定将房产登记在未成年子女名下，此时该种登记更多是“借名”登记的性质，如直接认定登记在未成年子女名下房产即为子女所有，则有可能严重损害第三方债权人利益。因此，人民法院在认定房屋权属问题时，尤其是在涉及第三方债权人场合，除考虑父母是否有赠予的真实意思表示之外，还可能会考虑房屋出资情况、房屋使用/经营情况、举债时间等因素。

另外，父母子女之间无偿赠予的真实意思探究具有相当难度，如家庭成员之间相互配合，向外声称为“赠予”以此达到保全房产的目的，也会使债权人陷入被动地位。前述参见案例中最高人民法院在（2017）民申3404号裁定书中认为无论父母对子女的赠予是否成立，均不影响房产属于家庭共有财产的认定。此结论一定程度上否认了亲子间赠予的法律效力，存在一定争议。不过也可据此窥见法院在判决时一定存在对各方的利益权衡之考量。

与上文中对不动产所有权人问题存在争议相同，实务中对能否直接执行该不动产亦存在分歧。一种观点认为，未成年子女并非父母债务纠纷的当事人，法院不能向被执行人以外的其他主体执行。如房产登记在未成年子女名下，则首先应推定属于子女个人财产。执行奉行形式审查，基于审执分离原则，执行程序中不得随意认定登记在子女名下财产为父母财产，更不能直接申请该房产。若债权人认为该房产属于债务人所有或共有，应另行确权后方能纳入执行财产范围。

但实践中也存在完全不同的观点。如江苏高院2018年6月发布的《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》【苏高法〔2018〕86号】在“对于被执行人与案外人（含配偶）共有的财产以及未成年子女名下财产，如何执行？”这一问题进行解答时便提出“对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等，执行法院可以执行”，如未成年人子女基于实体权利提出异议的，可以启动执行异议程序。

如上文所述，登记在未成年子女名下房产权属认定存在差异，与之对应，父母对该房产进行的处分行为效力也有差异。若房产属于子女个人财产，则父母仅能出于“为维护子女利益”之目的对房产进行处分，否则该处分行为效力可能会被法律否定（因“为维护子女利益”表述过于抽象概括，司法实践亦存在多种裁判口径，篇幅所限，本文不作深入探讨）；若房产属于家庭共同财产或夫妻共同财产，则该类处分效力应参照共有物处分规则予以确定。

按照法律规定，未成年子女由父母双方共同监护，双方共同承担对子女抚养、教育、保护的权利和义务，共同享有对子女日常生活中重要事项的决策代理权，共同对外承担有关的民事责任。即便在离婚后，父母之间仍然具有平等的监护地位。通常情况下，正常家庭中，父母双方对子女财产处分可以协商一致后决定；但在父母离异的情况下，与未成年子女共同居住的一方在对未成年子女财产管理方面具有更为便捷的优势，大多数情况下，往往是与未成年子女共同生活的父母一方直接负责未成年子女财产的管理，另一方负责监督。此时，如出现父母一方单方以法定代理人名义对财产进行处分，该处分效力又该如何呢？

现实生活中监护人之间就特定事项产生分歧在所难免，尤其是离婚后的父母，对未成年子女名下房产的处分，更很难达成一致。实践中，房产交易中心、银行等为避免法律风险和后续可能出现的纠纷，往往要求监护人共同签字确认。但从法律角度而言，现行法律并未明确要求共同监护人必须对某一代理行为作出统一决策，父母双方同为未成年子女的法定代理人，任何一方均有权在代理权限做出相应的处分行为。如上海一中院在(2017)沪01民终3598号判决书中认为，任何一方监护人均有权代理被监护的未成年子女签署协议，其他监护人是否知晓、同意、追认等属于家庭内部事务，不应作为交易相对方存在过错的依据，合同应认定为有效。北京三中院在(2017)京03民终4667号也同样认为作为法定监护人的父母一方有权单独实施代理行为，且就《北京市房屋登记工作规范》中具体规定而言，亦未对一方监护人单独代未成成年人申请房屋权属登记作出禁止性规定，按照公平、诚实信用原则，合同应合法有效。换言之，即便某一房产处分行为由监护人之一单独实施，如该处分符合“为维护未成年子女利益”的目的，一般不会仅因该行为未经其他监护人同意或追认而被司法直接否定。