建设工程价款优先受偿权的变与不变

1、购房人的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权的规定被删除

随着原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的废止，其第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”被删除，而新司法解释中没有作出对应的规定。

但笔者认为，虽然此规定被删除，但并不意味着司法实践中不再遵守这项规则，一方面购房人已经支付大部分房款，此时虽然尚未登记取得物权，但已经由于此前的债权行为而对获得房屋所有权产生了法律所保护的期待权益，法院不论在审判还是执行过程中必然会尊重并保护购房人的权利；另一方面，此次最高人民法院发布的新司法解释后注明了“序号（一）”，可见最高人民法院此后还将陆续发布新的司法解释作为对目前司法解释的完善，只是其讨论、制定和发布需要一定时间，我们完全可以期待最高法院后续发布的新规中会体现相关的内容。

2、装饰装修工程承包人的优先受偿权规定发生变化

原《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条规定，装饰装修工程的承包人原则上享有其承包的装修工程的建设工程价款优先受偿权，除非该装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人，也即司法实践中常见的承租人对房屋进行装修，从而将工程发包的情况。

然而新司法解释第三十七条删除了上述规定，同时又增加了“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”这一规定。经过仔细研读，笔者认为，总体而言装饰装修工程承包人的优先受偿权这一规定虽然发生了修改，但并不属于删除，而是扩展。

旧司法解释将工程发包人不是所有权人作为了优先权的排除项，而新司法解释则笼统的规定为“具备折价或拍卖条件”，其实质精神与原规定一致，同时扩大了解释的空间，以适应司法实践中可能出现的立法者未能考虑到的情况。

此外，与装饰装修工程类似，建筑工程中还存在着大量诸如消防、机电安装、电气系统、建筑智能化等专业工程，这些专业工程的承包人是否享有建设工程价款优先受偿权，以往的司法解释始终未予明确，笔者也期待最高法院在后续的新规中能够对此作出明确规定。

3、建设工程价款优先受偿权的行使期限修改为18个月

根据原司法解释二的规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为自发包人应当给付建设工程价款之日起六个月，而此次新规则大幅修改为“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

这也是最高院充分考虑了实践中承包发包双方由于结算争议会进行长时间的沟通协商，而建设工程价款优先受偿权的行使期限又无法中止、中断或者延长，司法实践中存在的大量承包人被发包人拖延结算，从而超出行使期限丧失优先受偿权的情形，六个月的期限明显过短，不利于保护承包人的合法权益这一突出的问题，对行使期限进行了大幅的修改。

此次新施工合同司法解释的修改，必将在司法实践中有效加强对承包人优先受偿权的保护，从而对发包、承包双方的结算工作乃至纠纷处理产生重大的影响。