长租公寓暴雷：房东、租客维权法律问题探究

release time 2020.09.23 author 郑重、曾梦颖

背景

2020年9月16日，上海市房地产经纪行业协会通过其微信公众号发布《住房租赁纠纷警示》，通报了两起“高进（收）低出（租）”、“长收短付”的典型案件。该《警示》称，近期，国内部分城市先后出现少数住房租赁专营企业因采用“高进低出”、“长收短付”的经营模式拓展市场，并通过高于市场佣金方式从部分房地产经纪机构获取房源和客源，导致资金链断裂，偏离了企业正常的经营行为，风险也随之累积，出现无法正常履约的情况，损害业主和租客切身利益，群体住房租赁交易纠纷不断发生。该协会公开通报两起典型案例，提醒广大消费者增强防范意识，远离租房“陷阱”。

1.上海爱租物业管理有限公司：有消费者反映该企业将一套位于静安区大宁音乐广场的房屋以5000元/月的价格向其出租，但租金须按年支付。同时其又了解到企业支付给业主（房东）的是9000元/月，且逐月支付。此经营模式为典型的“高进低出”、“长收短付”，存在重大经营风险。

2.上海梵泊房屋租赁有限公司：有消费者反映今年7月起租住该企业位于静安区永和路某处的房屋，一次性支付全年租金及押金共计六万三千元，本月11日业主（房东）告知其至今仅收到企业第一个月的租金，而目前企业各相关人员均已无法联系，故要求收回房屋。消费者现已向当地经侦部门报案。

引言

长租公司正常的商业模式是将房东房屋收集后转租给租客，通过赚取中间差价或提供额外服务等方式以获取利润。但是，近期频频暴雷的案例显示，长租公司在短期利益驱使下或为迅速获得相对垄断地位，在缺乏足够监管的情况下，容易偏离正常商业模式。根据分析，长租公司多是利用房东贪图便利、房客贪图便宜的心理以及房东房客信息不对称等条件，以“长收短付，高收低租”等手段获取租客资金。在如此自杀式的经营模式下，长租公司或早或晚都会出现资金链断裂的情况，最终将难题留给房东与租客。房东没有收到房租，想收回房屋，租客交了房租却要面临房东收房，引发群体性矛盾，影响社会稳定。对此，我们需要分析暴雷背后的法律问题并期望得到启示。本文主要探讨问题如下：

1、房东、长租公司、租客之间存在哪些法律关系？

2、不同法律关系对房东、租客权利有何影响？

3、长租公司暴雷跑路，房东能否要求租客腾房搬离？

4、房产中介机构为长租公司高收低租应承担何种责任？

5、房东、租客如何防范和化解风险？

6、长租公司、房产中介机构该如何合规运营？

一

法律关系分析

1. 租赁合同关系

根据《中华人民共和国民法典》第703条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 第716条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第719条：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”第722条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”此外，《上海市房屋租赁条例》第三十二条规定：“房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。”

简单来说，房东是出租人，长租公司是承租人，租客是次承租人，三者之间形成了接续的租赁关系。但是，房东与租客并未形成直接租赁关系，租客的租赁权系基于其与长租公寓运营者签订的协议所获得，其是否能够长期稳定有效地行使租赁权并居住于承租房屋内，取决于长租公司是否享有转租权以及长租公司的履约情况是否会导致其与房东签订的协议被解除。

2. 委托代理关系

对于房东与长租公司的法律关系，也存在着不同的情况，即房东与长租公司也有可能构成代理关系。《中华人民共和国民法典》第162条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第163条：“代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。”

简单来说，如果长租公司如果只是代表房东和租客签合同，收取的是代理服务费。那么，房东与房客间形成的是直接的租赁关系，房东与长租公司之间只是委托代理关系或者只是居间服务关系。

3. 如何判断属于委托代理还是租赁合同关系？

长租公司和房东签订的合同名称多为《委托代理合同》、《房屋租赁服务合同》、《资产管理服务合同》等，但从实际内容来看却又像《房屋租赁合同》。那么，该房东与长租公司到底是租赁关系还是委托代理关系呢？（2019）沪01民终4586号判决给出了参考依据。该案中上海一中院认为，根据合同约定及双方一致确认的事实，除房屋空置期外，自如公司向房东按每月10,400元的固定标准支付租金，不受自如公司是否收到租客租金的影响。根据双方合同履约的形式，认定双方为租赁合同关系，故虽然双方签订的合同名为资产管理服务合同，内容实质上属于房屋租赁合同。又如在王晓晶与上海寓意物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2020）沪0115民初16044号]中，法院认为，该案《资产委托管理服务合同》系原告与被告之间建立，该合同约定了原告将涉案房屋交付被告使用、收益，被告向原告支付租金，故其实质为房屋租赁合同。可见，如果实际履行中，房东租金收入固定，不受长租公司收取租客租金情况或房屋是否实际出租成功的影响，一般建立的是租赁关系。如果长租公司只是代为签订合同并提供资金转支服务，收取固定服务费用，租客支付房租则转付，不支付则不负责支付房东房租，则一般建立的是委托代理关系。

二

法律关系性质决定租客去留

1. 两者为租赁关系则对房东有利

若长租公司可以转租，租客作为次承租人，其房屋租赁关系合法有效，在租期内对房屋享有占有使用的权利。但是，租客占有使用的权利基础是长租公司持续的享有转租权，而长租公司的转租权来源于其和房东签订的协议，因此长租公司与房东的租赁关系应持续有效，一旦该关系被解除，则租客与长租公司的租赁关系亦应随之解除，此时租客将丧失租赁权，房东作为房屋的所有权人有权要求租客腾房。此时租客对长租公司仍享有债权，有权要求长租公司返还租金并承担违约责任。若房屋租赁合同未约定可以转租，租客与长租公司的租赁合同或为无效，房东根据禁止转租的约定，有权直接解除租赁合同并要求租客履行腾房义务。也就是说，如果房东与长租公司存在租赁关系，在长租公司具有转租权利的情况下，一旦出现长租公司跑路，此时由于其未履行与房东所签署之协议的主要义务，经催告仍未履行，房东有权解除合同、收回房屋并要求租客腾房；在长租公司不具有转租权利的情况下，长租公司的转租行为无效，房东随时可以解除合同、收回房屋并要求租客腾房。

2. 两者为代理或服务关系则对房客有利

如果房东只是委托长租公司管理房屋，长租公司为房东在合同期限内提供房屋租赁服务并收取相应服务费，长租公司与房东形成的是委托代理关系。此时，房东授予长租公司以自己的名义与租客签订房屋租赁合同的权利，所产生的法律效果由房东承受，租客对房屋享有的权利直接约束房东。也就是说，若房东和长租公司存在的是委托代理关系，房东则无权要求租客腾房。近日，福建省厦门市湖里区人民法院就判决一起房屋租赁纠纷案，消费者熊女士支付了整年租金，但因“二房东”厦门来租信息科技有限公司中途跑路，导致租赁合同无法继续履行，最终法院判决由房东何某承担违约责任，赔偿租户押金和租金损失和利息。

然而，需要注意的是，就笔者目前接触的案例看，房东与长租公司之间形成的多数是名为租赁服务实为租赁的关系，且在司法实践中，法院也多将其认定为租赁关系。

三

房产中介该担何责？

从上海市房地产经纪行业协会的通报来看，长租公司给予房产中介人员高于市场价的中介费，会促使部分房产中介公司及房产经纪人员竭力为长租公司收房和寻找租客。我们注意到，一些房产经纪人员为长租公司收房和转租时并未尽到事实告知和风险提示义务，导致房东和房客的信息严重不对等，甚至在居间过程中配合长租公司的不正当或违法行为。

长收短付、高收低租之所以能够得以实施，往往利用的是房东贪图便利、房客贪图便宜的心理，以及房东和房客的信息不对称。其中，房产经纪人为长租公司收房，又为其寻找租客出租房屋，一般是知道“长收短付、高收低租“风险的，其应当尽到风险提示义务，否则当租客、房东权益受损，必然会迁怒于中介机构。轻则要退还中介服务费，重则可能要承担租客及房东的经济损失。对于明知长租公司存在诈骗或集资行为，仍然为其收房或寻找租客的，甚至可能构成诈骗罪、集资诈骗犯罪的共犯。因此，房产中介机构及其从业人员应当诚信尽责执业，加强风险合规意识，以避免承担法律责任。

四

如何防范和化解风险？

1. 房东

房东在与租赁公司签订合同时要严格审查该公司的基本情况、资质信用等，包括公司设立时间、历史变更、涉诉情况等基本信息。尽量选择口碑好、知名度高、经营时间长、负面舆论较少的租赁公司合作。在与租赁公司签订合同时一定要注意审查合同内容，避免签订代理协议，对于不了解的问题应及时咨询律师等专业人士。

此外，通过互联网检索租赁公司的舆论信息、关注房地产经纪行业协会等组织发布的警示信息也十分必要。如果发现该长租公司存在负面信息的，应当谨慎与其交易。如果已经签订合同，发现长租公司存在高收低租的情形，应当及时通过和租客沟通，提示风险并尽力达成新的三方协议，必要时协助房客向长租公司申请退款。如果租客已经被长租公司骗取大笔资金时，应当耐心沟通，通过居委、物业及相关人口管理部门依法解决房屋占用问题，避免与租客产生尖锐矛盾。

2. 租客

租客在租房时，首先要摒弃贪图便宜的心理，长租公司烧钱抢房源的时代早已不在。其次，长租短付、高收低租的实质是囤积资金挪作他用或干脆就是诈骗。此外，房东是房屋权利人，长期租赁房屋应尽量取得房东直接同意。

如果长租公司要求一次性支付长期租金，租客务必要求取得房东的明确认可，确认房东是否亦一次性收取该等长期租金，以免所支付租金对应租期内长租公司突然跑路。此外，租客应尽量避免使用“租金贷”，或仅在提供“租金贷”的金融机构表明对于长租公司跑路的情况将立即停止要求归还贷款并不予留下不良征信记录等情况下使用“租金贷”；实践中，长租公司往往以对“租金贷”方式提供更优惠租金、返还租客所支付利息等措施，吸引租客使用“租金贷”，以便长租公司迅速回笼大量资金，对该等情况，租客应保持高度警惕并慎重考量所涉风险。租客在签订合同时应当审查长租公司的资质和基本信息，重点审查房东与长租公司签订的合同中关于转租的约定以及租赁关系解除的约定等，避免信息不对称。如果发现房东已明确告知长租公司不得长收短付或对长收短付有明确的限制，则应当立即要求长租公司返还已付租金，不要心存侥幸。遇到长租公司出现资金断裂，卷款跑路的情况，及时寻求警方帮助。如果房东提出搬离要求的，应当尽量协商要求给与宽限期限，或者与房东达成新的租赁协议。如果认为有权继续租住的，应当寻求专业人士主动与房东进行沟通，以取得房东的理解和支持，避免激化矛盾。

3. 长租公司

饮鸩止渴必然气绝身亡。长收短付、高收低租的模式已偏离租赁市场服务的正常经营模式，必然遭致严格监管。如果以非法占有为目的，则很可能涉嫌诈骗犯罪。因此，长租公寓的经营者应当注意自身商业模式的风险识别。已经存在长收短付、高收低租的租赁公司，应当及时调整商业模式，避免陷入刑事风险。

日前发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》第38条规定：“住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。”对于长租公司要加强市场监管，严厉打进“长收短付，高进低出”的模式，促进长租公司市场良好健康发展。

此外，对于与金融机构合作“租金贷”业务的长租公司（又称“代理经租企业”），应注意需事先征得房东书面同意并不得强制或诱骗租客使用“租金贷”，对于在上海的该等企业，更应谨遵《上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市金融办、中国人民银行上海分行、上海银监局关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》的相关规定，如其第二条规定：“代理经租企业利用房东房源与金融机构合作开展个人“租金贷”业务，应当事先征得原始房东书面同意。代理经租企业不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”产品，不得在签约前收取定金或设置其它条件，不得收取与个人“租金贷”业务相关的其他费用。个人“租金贷”贷款合同和住房租赁合同应当分别签署，有关住房租赁租金贷款的内容不得出现在住房租赁合同中。”

笔者相信《住房租赁条例》的发布能够更好地推动房屋租赁市场的健康发展。同时，也要特别提醒相对弱势的租客群体，在租房过程中一定要谨慎审查。遇到问题时，及时咨询专业律师，或寻求公安机关的帮助，更好地保障自己的合法权益。