房屋买卖：1-1.5%契税税率还能走多远？

release time 2020.08.13 author 夏阳

《中华人民共和国契税法》（简称“契税法”）前日通过，第3条规定契税税率为3%至5%，远远高于目前普通住宅契税1%和1.5%的比率。有房产经纪宣称，“买到即赚到，契税要涨了，再不买房就晚咯”；有律师反驳称，“房契税率规定未变，提醒谨防不良中介炒作”。笔者最近刚好在买卖房屋，所以比较关心相关法律和政策，经仔细研究后发现契税税率为3-5%虽不是新规定，但也许房屋中介并非危言耸听。具体分析如下：

1.财政部优惠减征的1-1.5%即将作废

作为法律常识，下位法不能改变上位法的规定，除非被上位法授权。契税法通过之前，契税条例作为国务院行政法规，是我国关于契税层面的最高层次的上位法。《契税条例》第六条：有下列情形之一的，减征或者免征契税：

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；

（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；

（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

可见，第六条第（四）项开了个减免契税的口子，即财政部获得了授权，可以规定其他减征、免征契税的项目。于是便有了现行仍然有效的财税[2016]23号文《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（简称“财政部通知”）。该通知规定：“（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”

于是乎，操作中就出现了您熟知的1-1.5%契税比率。

说到这，您应该明白了，关乎民生的，不仅是法律对于契税的规定，还需要看是否有关于契税税率的例外减免的有效规定。

2.新法下税率减征受限，普通购房者或不能享受优惠

契税法是法律，契税条例是行政法规，契税法的出台提高了契税层面的法律层次。需要注意的是，老百姓最关心的关于契税减免的规定，契税法的规定与契税条例有了比较大的变更。

《契税法》第七条：省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：

（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；

（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

瞧见了没，这里并没有像契税条例一样留下口子，对减征契税的规定只明确了两种减免情形，而且这两种情形似乎并不适合广大普通购房群众。

3.律师意见

契税法将于2021年9月1日生效，同时现行有效的契税条例将被废止，因契税条例而制定的财政部通知也将失效。从法律上来讲，除了契税法第七条规定的两条减征情形，各地契税实际税率将大概率会在3-5%之间，具体适用税率是3%，还是3.5%，还是5%，由省、自治区、直辖市人民政府在3-5%幅度内决定。

本文的分析对于观望买房的老百姓可能有点残酷，但是长期来看，有利于消化存量市场，抑制投资，与“房住不炒”的政策一脉相承。